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房企盲目扩张导致量价齐跌 明年或迎来更大降价

2020-06-03 09:45:43  来源:http://www.analogcode.com  编辑:admin

房企盲目扩张导致量价齐跌 明年或迎来更大降价

  一岁将尽,“金九银十”是否会再现,丰收时节,是否该降价销售?是否该出手购房?

  几轮调控,通州领跌,折扣优惠频现,房价松动,一切似乎都在重演。这一次,真的会降价吗?这一轮,还会像上次那样报复性上涨吗?还有多少人像当初那样,坚信北京的房价会暴跌?

  各方观点,汇聚一堂,抢还是不抢,的确是个问题。

  购房者 该出手时就出手

  阳光100副总裁范小冲:金九未现 银十可期

  在即将过去的9月,不少购房者仍在等待政策进一步明朗和房价继续下跌,因此持币观望情绪浓重,市场蓄积的刚性需求越来越大。到了10月,从目前种种迹象看,房地产调控政策会逐渐趋稳,严峻的国内外经济环境使得继续出台紧缩政策的可能性大大减小,政策利空已出尽。

  随着10月新盘供应继续放量,越来越多的开发商将呈现出资金紧张局面,前期过度上涨的区域和楼盘会继续大规模降价,这种局面将刺激刚性需求加快入市脚步,助推成交量进一步上涨。虽然金九未现,但银十仍可期。

  北京浙江企业商会副会长陈俊

  降价压力不大

  在限购与限贷紧缩之下,无论是期房还是现房,成交量都大幅缩水。

  此外,在看房者眼里,不少房企优惠促销和购房者期望值相差甚远。将近百万的房子打折优惠下来不过省了几千元,如此促销让不少买房者质疑楼盘房价玩“假摔”,借用少量低价房源作为噱头,吸引不明就里的购房者,刺探广大购房者持币待购的心理底线,因此当下市场出现了不少“看跌不买”情绪。

  “金九银十”是传统的楼市销售旺季,是开发商冲击销量的重要节点,但今年楼市表现冷淡。无论是开发商还是购房者,都显得诚意不足,这主要缘于房地产调控政策的持续深入,加剧各方的观望情绪,今年“金九银十”或将在买卖双方僵持中出现成色不足。

  某项目销售负责人:

  抓住机会选择适合项目

  传统的金九银十是在市场好的情况下比较明显。今年受政策调控影响,成色肯定不比以前。但正是这样的调控环境下,才为购房人提供了改善升级的置业机会。

  这时候,选择什么样的产品就尤为重要。我觉得大家在金九银十拼的更是产品力。对于符合购房人需求的,尤其是优质稀缺产品,购房人需要抓住机会。如果一味地等,错过了真正符合需求的优质稀缺产品,那就可能永远错过了。

  中国社会科学院教授曹建海:

  更大的降价还得到明年

  从数据来看,北京9月前20天的成交量环比8月再跌6%,非但未迎来“金九”甚至还创下今年来的成交新低。从目前情况来看,金九已经破灭,银十的可能性也微乎其微,10月成交量可能还不及9月。

  曹建海认为,目前市场观望情绪越来越浓重,即便有需求,但没有人愿意此时出手购房,“买了就亏,谁敢出手”?他认为,市场已到了降价临界点,虽然已出现降价趋势,但尚未形成规模,预计今年后几个月内北京房价下降空间在10%左右,而更大降价行为将会出现在明年。调控效果正在发挥作用,与今年房价高点相比,明年房价下降空间可能会达到40%-50%,政策救市的可能性很小,只要维持目前调控力度,降价会一直持续到明年年底。

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  开发商 时不我待以价换量

  我爱我家副总裁胡景晖:房企拿出诚意才能“抢到秋”

  这个秋天对房企来说很重要,如果错失了四季度的时机,这意味着就只能等到明年的三四月份了,这其中房企不但要承受巨大的资金压力,同时也有可能丧失一些好的发展时机。比如现在应该是拿地的好时机,有不少低价出让的地,如果房企资金回笼存在障碍,那就意味着企业将错失发展机遇。

  对于考虑购房的人来说,此时出手较为合适,一方面价格较为合理,另外,可供选择的范围很大。

  但房企能不能度过寒冬,完全取决于价格的下调幅度,能否降到市场接受的程度。大部分的购房者有自己的心理价位,一旦合适就会选择出手。目前的一些开发商心态各异,有的想扛着看政策的变化,有的认为降价也不一定促进成交,实际上,在目前的政策环境下,死扛是不明智的,至少要对市场拿出一些诚意来,房企才能顺利度过寒冬。

  北京房协副秘书长陈志:

  房企再不“抢”压力更大

  今年的政策环境和往年有很大的不同,如果说往年的这个时候开发商会采取各种营销手段拉动销售、释放需求的话,今年显然更为吃力,也不太现实,即使降价也不一定能换来成交量的攀升,因此,企业面临的压力很大。

  事实上,按照企业的销售节奏,春季一般是企业项目集中亮相和展示的时候,秋季则是房企着力促进成交,为明年布局做打算的时节,如果四季度的成绩不理想,将对明年企业的发展产生很大的影响。站在房企的角度来说,这个严冬能不能hold住就要看企业是否能深度挖掘市场,积极应对市场变化,并适时调整战略。

  而从购房者的角度来说,四季度是一个买房的不错时机,但购房者要放平心态,不要抱有“抄底”的想法。我们不否认房子有投资的功能,但它更主要的功能还是居住,如果买房子纯粹就是居住,那么房价涨不涨对购房者并没有影响,涨了自然好,不涨也不影响居住,这样才是健康的心态。

  乐观派 长期看好

  投资不动产 成功案例多

  北京新城兴业房地产开发有限公司副经理刘冬梅:

  如果比较前两年的情况看,今年我们传统意义上所说的“金九银十”至少在目前来看,仍未显现。不可否认,国家一系列政策的出台和后续监控体制持续跟进,对于今年房产市场的走向影响较大。但是我们也看到,房产市场发展这么多年,总是在高潮与低迷中来回起伏,每一个大行情之后总伴随着低迷,低迷后总是有高潮的出现。对于现在是否为比较好的买房时机这个问题,客户自己都有一个评定,在我看来,如果买房是用来自住的,就无所谓什么时候购买合适,有需求自然就应该去市场寻求满足。对于投资者而言,目前来说,房产市场处于低潮,在市场商品房存量和各种成本的打压下,价格水分逐渐挤兑出,相对来说,较为适宜,而且从长期看,在中国投资不动产,不论什么时候入市,从来就没有投资不成功的案例。

  悲观派 备粮过冬,形势严峻

  北京联大四方房地产经纪公司总裁杨少锋:

  中国楼市即将进入冰冻期

  严峻的资金压力下,由于面向房企的银行信贷基本暂停,信托融资年息已经达到18%左右,而基金的融资成本则普遍超过25%。大型的房企还可以通过信托及基金融资,中小型的房企则只能通过民间借贷融资,在笔者的家乡福建,民间融资成本已经高达5分以上,年息超过60%,部分资金链面临断裂危险的房企,甚至不惜以一分月息的高利贷融资。

  随着调控力度的逐渐加强,房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断,加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量,下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中,受到限购的影响,市场需求的总量是固定的,市场已经从前两年的卖方市场转向买方市场,要想在这个既定的蛋糕中多分得一块,就必须在价格上作出较大的让步,这一点,已经成为房企的共识,所以,下半年随着资金压力的加大,已经上市房企对于年报业绩的追求,必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。第三季度,中国一二线城市楼市将进入血腥肉搏的局面。对于开发商而言,这个冬天将异常寒冷,这不再是一场谁拿第一名的赛跑,而是一场逃生。

  第一太平戴维斯项目策划部徐伟成:

  房企盲目扩张必然导致量价齐跌

  第一太平戴维斯项目策划部董事徐伟成表示,对于目前房地产市场出现的量价齐跌,也许在内地开发商看来觉得奇怪,但是对于我们这些经历过香港楼市的人来说一点都不觉得奇怪,这种形势是必然出现的,也是内地房企盲目、无限量扩张所造成的结果。

  内地房企和香港房企有很大的不同,总体来说,香港市场更为谨慎,内地房企很少去做专门的市场调查和分析,来分析出这个区域的实际需求是多少,按照需求来供给,这种盲目性的扩张势必会造成今天的这种局面。

  另外,徐伟成表示,绿城集团近期的股价大跌,可以说给房企敲响了警钟,目前房企的负债率、实际收益以及现金流等各个环节都需要警惕,包括宏观经济的波动对房地产而言也非常重要,想度过今年的严寒,房企还有很长的路要走。